Grondbeleid en ruimtelijke agenda

Inleiding
In 2018 zijn ruim 250 toegevoegd aan de Houtense woningvoorraad. Hiermee liggen we goed op koers om het gestelde doel uit de in 2016 vastgestelde Woonvisie (1.800 woningen bijbouwen voor 2025) te realiseren.
Het college heeft echter ook geconstateerd dat de druk op de woningmarkt zeer fors is toegenomen na de crisis en is dan ook gestart met het opstellen van een ruimtelijke koers voor heel Houten. Hierin zal vooral gekeken worden naar de mogelijkheid om na 2025 substantiële aantallen woningen bij te bouwen (3.000 tot 4.000 stuks). De basis voor deze ruimtelijke koers is de begin 2018 opgeleverde Stedenbouwkundige Verkenning.
Naast de in 2018 opgeleverde woningen heeft de gemeente ook een aantal percelen grond verkocht aan partijen die de komende periode hierop woningen zullen bouwen. De gemeenteraad heeft voor de start van de verkoop duidelijke kaders meegegeven voor deze locaties door het vaststellen van de Startnotitie.
Een andere mijlpaal is de start van de verkoop van de eerste woningen in Hofstad III. Na jaren van stagnatie zijn er grote voorbereidende stappen gezet in 2018 waardoor de bouw in 2019 eindelijk zal starten.
Voor wat betreft de verkoop van kavels op de bedrijventerreinen en de voorzieningengebieden kan gezegd worden dat hier langzaam maar zeker weer beweging komt na enkele jaren van (bijna) stilstand. Ook is eind 2018 de eerste kavel op het Werklandschap De Meerpaal verkocht en zijn er diverse kavels onder opties.
Dit zelfde kan gezegd worden van de Houtense kantorenmarkt. Na jaren van oplopende leegstand is er een kentering zichtbaar worden in 2018. Hierdoor is het leegstandspercentage kantoren in Houten afgenomen tot onder het landelijk gemiddelde (leegstand in Houten is 9%, landelijk 11,6%).
Hieronder wordt verder ingegaan op de verschillende marktontwikkelingen.

Woningbouw
Ondanks de toevoeging van ruim 250 nieuwe woningen op locaties zoals De Molenzoom, Bogermanschool, Mozaïekschool, Inprikker De Haag, Koppeling –De Schaft en Jonkheer Ramweg Schalkwijk aan de Houtense woningvoorraad zien we de druk op de markt behoorlijk toenemen. Hierdoor stijgt de gemiddelde woningprijs, staan woningen korter te koop en wordt het voor bepaalde doelgroepen steeds lastiger een passende woning te verkrijgen. Houten is in de ‘ranking woningmarkt 2018’ dan ook gezakt van de 32^ste naar de 57^ste wat mede veroorzaakt wordt door de enorme druk op  de Utrechtse regio. Eén van de belangrijkste inzetten van de ruimtelijke koers zal dan ook zijn hoe wij de Houtense woningmarkt kunnen laten transformeren door andere woningtypes toe te voegen en de doelgroepen ‘starters’, ‘senioren’ en ‘zorgvragers’ te bedienen, waarbij niet alleen ruimte komt voor de Houtense vraag maar ook wordt bijgedragen aan het regionaal vraagstuk. Dit geldt zowel voor koop- als voor huurwoningen waarbij er naast sociale huurwoningen ook extra aandacht komt voor het segment ‘middenhuur’.
De opgeleverde nieuwe woningen laten voor het eerst ook een beeld van verandering zien. Zo zijn er voor het eerst in Houten meer gelijkvloerse woningen opgeleverd dan grondgebonden woningen (199 vs. 53 stuks) en is circa 37% van de opgeleverde woningen een sociale huurwoning.
Voor het eerst is er ook aandacht voor ‘wonen en zorg’. Dit heeft in 2018 niet alleen geresulteerd in een overzicht met te realiseren aantallen tot 2035 maar heeft bij het project De Molen 20 ook geleid tot een mix van ‘vragers en dragers’ in één wooncomplex. Ook is afgesproken dat vanaf heden de component ‘wonen en zorg’ een onderdeel is van de door de raad vast te stellen startnotities.

Naast bovengenoemde meer algemene resultaten zijn er in 2018 forse stappen gezet om de vitaliteit van onze drie kleine te vergroten door het toevoegen van woningen.  In Tull en ’t Waal zijn de woningen aan de Kerkebogerd in de verkoop gegaan. De startnotitie voor woningen aan de Tuurdijk in ’t Goy is vastgesteld door de gemeenteraad en de verkoop van de grond aan een ontwikkelende partij is lopende. In Schalkwijk zijn diverse woningen de De Groes opgeleverd en zijn er vorderingen gemaakt met de voorbereiding van een nieuwe inbreiding aan de Wickenburgselaan.

Kantorenmarkt
De bloeiende economie heeft ervoor gezorgd dat er een kentering is ontstaan in de leegstand van kantoren in Houten. Het leegstandpercentage is gedaald tot onder het landelijk gemiddelde. Deels is dit ook te verklaren door de transformaties van diverse kantoren op de Molenzoom naar wonen. Gezien de nog aanwezige leegstand van kantoren in Houten is de in 2016 ingezette koers (transformatie van bestaande kantoren naar woningbouw en geen nieuwe kantoorlocaties ontwikkelen) gehandhaafd.

Bedrijventerreinen en Voorzieningengebieden
In 2018 is een opgaande lijn te zien in de grondverkopen van kavels. Zowel op De Weteringhoek, De Meerpaal als op het SWL Meerpaal zijn kavels verkocht. Daarnaast zien we de interesse van partijen voor de aankoop van een kavel groeien wat resulteert in een flink aantal afgesloten optiecontracten.
Nu zowel de voorzieningengebieden als de bedrijventerreinen langzaam maar zeker ‘uitverkocht’ raken is er een start gemaakt met het opstellen van een economische agenda voor de toekomst van Houten.

Sturingsinstrumentarium
In september 2017 heeft de gemeenteraad het nieuwe Programma Ruimte 2017-2019 vastgesteld. Hiermee is onder andere de koers vastgesteld hoe de uitvoering van de in 2016 vastgestelde Woonvisie eruit ziet en ook hoe de raad periodiek wordt geïnformeerd over de voortgang.
In 2018 is de raad wederom drie keer bijgepraat tijdens een besloten bijeenkomst. Hierin is de raad op de hoogte gesteld van de laatste stand van zaken betreffende de voortgang en de financiële stand van zaken betreffende de GREX inclusief de bijbehorende risico’s en de buffer om deze af te dekken.
Naast bovengenoemde is er invulling gegeven aan diverse tools zoals de ‘leidraad participatie’ waarin het gehele proces betreffende particuliere initiatieven is beschreven en vastgelegd en is de ‘nota Kostenverhaal’ opgesteld (en begin 2019 door de raad vastgesteld).
Hiernaast zijn enkele zaken gekoppeld aan de in 2019 op te stellen Ruimtelijke Koers Houten. Het betreft hier onder andere de nota Grondbeleid en het MPG (Meerjaren Perspectief Grondexploitaties).

De actieve grondexploitatie

Algemeen
De integrale grondexploitatie van Houten bestaat uit een aantal actieve deelexploitaties met een gezamenlijk saldo. Bij het opmaken van de jaarrekening 2018 zijn twee exploitaties afgesloten. Deze exploitaties zijn De Slinger-Oost en Locatie Mozaïekschool.

Zoals gezegd is de raad in drie bijpraatavonden (9 januari, 19 juni en 16 oktober 2018) geïnformeerd over de ontwikkelingen van de totale grondexploitatie. Daarnaast worden deze ontwikkelingen eenmaal per jaar besproken met onze adviseur Deloitte Real Estate.

Project specifieke interventies en generieke maatregelen
In 2018 is driemaal een risicoanalyse opgesteld voor alle actieve grondexploitaties. Deze analyses worden beschouwd vanuit het oogpunt van de ruimtelijke agenda. Aan de hand van de risicoanalyses en de ruimtelijke agenda wordt bepaald waar kansen liggen en waar ingrepen nodig zijn. De strategie ten aanzien van eventuele interventies in de grondexploitatie is om zoveel mogelijk beweging en dynamiek mogelijk te maken. Tegelijkertijd worden risico’s beperkt door een goed risicomanagement.

In 2018 hebben er geen interventies en generieke maatregelen plaatsgevonden.

Risicoprofiel en risicobuffer

Ontwikkeling risicoprofiel
Het risicoprofiel heeft in de loop van 2018 een mutatie ondergaan waardoor het totale risicoprofiel van € 4,2 miljoen gestegen is naar € 5,0 miljoen. In de bijpraatavonden zijn deze mutaties toegelicht.
De ratio op basis van de risico-inventarisatie is van 1,8 (‘ruim voldoende’) naar 2,1 (‘uitstekend’). De mutaties in 2018 hebben geleidt tot een daling van de boekwaarde met € 6,0 miljoen tot een totaal van  € 30,0 miljoen. De ratio op basis van de H’IFLO stijgt hierdoor van 0,9 (‘matig’) naar 1,4 (‘ruim voldoende’).
De stijging van de ratio’s wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de toevoeging van het positieve saldo van € 2,7 miljoen van de grondexploitatie.

Opbouw risicobuffer
De beschikbare weerstandscapaciteit om de risico’s in de grondexploitaties af te dekken (hierna: risicobuffer) bestaat uit de post onvoorzien binnen de grondexploitatie, het Volkshuisvestingsfonds en het voor de grondexploitatie geoormerkte deel van de beklemde algemene reserve. Daar zijn in de jaarrekening 2018 het saldo van de grondexploitatie en de bestemmingsreserve voor de Ruimtelijke Koers Houten aan toegevoegd*. Deze is gevormd door een onttrekking aan het concern weerstandsvermogen grondexploitatie en heeft in samenspraak met de accountant plaatsgevonden.
*Vooruitlopend op de besluitvorming door de raad bij de Jaarstukken 2018 op 25 juni 2019.

Ontwikkeling risicobuffer
De positieve ontwikkelingen in 2018, zoals toegelicht in de bijpraatavonden, hebben geleid tot een aanzienlijke verbetering van het totale resultaat van de grondexploitatie. Op basis van het besluit over de Ruimtelijke Koers Houten wordt er bij de jaarrekening 2018 een bestemmingsreserve gecreëerd van€ 0,8 miljoen ter dekking van de kosten door een onttrekking aan het concern weerstandsvermogen Grondexploitatie te doen. Hierdoor daalt het “concern weerstandsvermogen Grondexploitatie” van € 6,0 miljoen naar € 5,2 miljoen.

Conform de BBV-voorschriften moet een voorziening getroffen worden voor grondexploitaties die sluiten met een nadelig saldo op de exploitatie. De grondexploitatie ’t Goy sluit met een nadelig saldo van € 0,5 miljoen. Deze verliesvoorziening is gevormd ten laste van het ‘weerstandsvermogen buiten GREX’
Het restantbudget van de Stedenbouwkundige Visie uit het Toekomstfonds van € 0,17 miljoen is conform het besluit over de Ruimtelijke Koers Houten aan de desbetreffende bestemmingsreserve gedoteerd.
Daarnaast is het positieve saldo van de grondexploitatie van € 2,7 miljoen aan de risicobuffer toegevoegd.
De totale risicobuffer bedraagt nu € 10,6 miljoen.

In onderstaande tabellen wordt de stand weergegeven van de grondexploitatie, het risicoprofiel en de risicobuffer per maart 2019. Deze cijfers zijn afgezet tegen de situatie van maart 2018. De beschikbare weerstandscapaciteit grondexploitaties is  groot genoeg om de risico’s, op basis van de huidige inzichten, gedurende de looptijd van de grondexploitatie op te kunnen vangen.

Tabel 2 Risicobuffer grondexploitatie

Tabel 3 Ratiotabel

Conform de nota ‘risicomanagement en weerstandsvermogen grondexploitaties’ wordt gestreefd naar een ratio weerstandsvermogen grondexploitatie van 1,0. Met een bandbreedte tussen 0,8 en 1,2.
Op basis van deze herziening is, op grond van de H’IFLO-norm, de ratio 1,4 - ruim voldoende  en gerelateerd aan de risico-inventarisatie is de ratio 2,1 – uitstekend.

Samenvatting
Onderstaande tabel geeft de cijfermatige ontwikkeling in de verschillende instrumenten aan, op basis van de hierboven beschreven inhoudelijke keuzes, maatregelen en ingrepen.

Ontwikkeling financiële instrumenten grondexploitatie maart 2018 – maart 2019  in miljoenen

Conclusie
De risico’s in de grondexploitatie zijn ten opzichte van maart 2018 met € 0,8 miljoen toegenomen de risicobuffer echter is aanzienlijk verbeterd door een behoorlijke stijging van het saldo van de grondexploitatie met € 2,7 miljoen en de toevoeging van het restantbudget van € 0,17 miljoen van de Stedenbouwkundige Visie aan de bestemmingsreserve Ruimtelijke Koers houten naar in totaal € 10,6 miljoen. In de risicobuffer is ook al rekening gehouden met de bij de jaarrekening 2018 te creëren bestemmingsreserve Ruimtelijke Koers Houten welke voor € 0,78 miljoen  ten laste is gebracht van het concernweerstandsvermogen Grondexploitatie.